VR 18 80 Fractie OR - Vragen over klachten wateroverlast in de kruipruimte van meerdere woningen in het (bijna) gerealiseerde deelplan ''Wonen á la Carte''

Geacht college,

Recent werd de fractie Onafhankelijk Rijswijk gewezen op behoorlijke wateroverlast in de kruipruimte van meerdere woningen in het (bijna) gerealiseerde deelplan “Wonen à la Carte”. Naar aanleiding van de onrust en de teleurstelling onder bewoners van deze nieuwbouwwoningen, stelt de fractie van Onafhankelijk Rijswijk de navolgende Artikel 44 vragen.

  1. Is het bij u bekend dat meerdere woningen in bovengenoemd deelplan, 20 cm of meer, te laag zijn gebouwd?
  2. Wie is verantwoordelijk voor het invoeren van de exacte bouwhoogte (peilmaat t.o.v. N.A.P.) en wie voert de controle daarop uit tijdens de bouw? 
  3. Is het u bekend dat ten gevolge van onder vraag 1 genoemde grove fout, er permanent water onder de begane grondvloer staat en als gevolg hiervan de kruipruimten bijna niet toegankelijk zijn?
  4. Bent u met ons eens dat de aanwezigheid van veel water onder de vloer gevaar kan opleveren voor de gezondheid van de bewoners?
  5. Als er ten gevolge van de wateroverlast onder de huizen in de toekomst schade ontstaat, bijvoorbeeld door schimmel als gevolg van optrekkend vocht, waar kunnen de eigenaren van de woningen deze schade claimen?
  6. Bent u met ons eens dat de aanwezigheid van water onder de vloeren negatieve invloed heeft op de waarde van de woningen? Zo ja, waar kunnen eigenaren van de woningen deze waardevermindering claimen? Bij de gemeente, de verkopende partij (Wonen à la Carte) of de aannemer (de Lange & van der Berg)?
  7. Wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde door de gemeente, rekening gehouden met een eventuele waardevermindering van de woningen en hoe wordt dit dan vastgesteld?
  8. Is het bij u bekend dat tot op dit moment de gemeente - behoudens 1 korte reactie aan 1 bewoner -, de verkopende partij “Wonen à la Carte” en aannemer “de Lange & van der Berg” nog steeds geen officiële reactie naar de bewoners hebben gestuurd. Dit ondanks meerdere malen schriftelijk vragen te hebben gesteld? Wat bent u voornemens daaraan te doen?
  9. Onze fractie is van mening dat het ongepast is, dat de gemeente in een korte reactie naar één bewoner laat weten niet verantwoordelijk te zijn voor de gemaakte fouten en de problematiek doorschuift naar verkopende partij en aannemer. Deelt uw college onze mening en gaat u hier nog iets aan doen?
  10. Is de gemeente bereid om met verkopende partij en aannemer in gesprek te gaan, teneinde vast te tellen wie verantwoordelijk is voor het probleem en vervolgens de gedupeerde en teleurgestelde bewoners op de hoogte stelt van de uitkomst van dit overleg  en hen een acceptabele voorstel/oplossing aanbiedt.

Romy de Man

Antwoord

Het college beantwoord de vragen als volgt:

 

  1. Is het bij u bekend dat meerdere woningen in bovengenoemd deelplan, 20 cm of meer, te laag zijn gebouwd?
    Het is bekend dat meerdere woningen 20 centimeter (peil +0,15 meter NAP) lager zijn gebouwd dan de afgegeven peilhoogte  van +0,35 meter NAP. Op basis van deze constatering, is de peilhoogte van de straat aangepast van +0,10 meter NAP naar 0,00 meter NAP, zodat er geen wateroverlast op de percelen van de bewoners ontstaat.
     
  2. Wie is verantwoordelijk voor het invoeren van de exacte bouwhoogte (peilmaat t.o.v. N.A.P.) en wie voert de controle daarop uit tijdens de bouw? 
    De aannemer is verantwoordelijk voor het realiseren van het vastgestelde vloerpeil. De gemeente heeft de wettelijke taak om te controleren en toezicht te houden of aan wet- en regelgeving wordt voldaan. In hoofdstuk van de AWB (Algemene Wet Bestuursrecht) is de toezichthoudende/handhavende taak van de gemeente vastgelegd.  Hierin staat ook dat een handhavingsbeleidsplan moet worden opgesteld. Binnen de gemeente Rijswijk is er een handhavingsbeleidsplan met een jaarlijks uitvoeringsplan. In het uitvoeringsplan staan de taken en te leveren producten, zodat vanuit een risicoanalyse en prioritering de beschikbare capaciteit kan worden ingezet. Volgens dit plan hebben de onderwerpen ‘brandveiligheid’ en ‘constructieve veiligheid’ bij nieuwbouw de meeste aandacht en dan vooral bij publiektoegankelijke bouwwerken. De gemeente voert dus incidentele controles uit op de nieuw te realiseren bouwwerken en waar overtredingen/tekortkomingen worden geconstateerd wordt er handhavend opgetreden. De overtreder is hiervoor altijd verantwoordelijk, waarbij de overtreder een eigenaar, aannemer, gebruiker enz. kan zijn.
     
  3. Is het u bekend dat ten gevolge van onder vraag 1 genoemde grove fout, er permanent water onder de begane grondvloer staat en als gevolg hiervan de kruipruimten bijna niet toegankelijk zijn?
    Bij vrijwel elk nieuwbouwproject in Zuid-Holland is de drassige ondergrond moeilijk droog te houden tijdens de bouw. Het is bij ons bekend dat tijdens de bouw van dit deelplan bij eerder gerealiseerde woningen water in de kruipruimte heeft gestaan. Nu alle woningen opgeleverd zijn en de straat woonrijp is gemaakt, zal de afwatering pas functioneren. Onlangs is gebleken, na controle, dat er inmiddels geen water meer in de kruipruimtes staat.
     
  4. Bent u met ons eens dat de aanwezigheid van veel water onder de vloer gevaar kan opleveren voor de gezondheid van de bewoners?
    Na periodes van extreme regenval kan het incidenteel voorkomen dat er tijdelijk water in de kruipruimte aanwezig is. Dit is niet schadelijk voor de gezondheid, mede door de getroffen maatregelen. De aannemer heeft de woningen onder garantie van Woningborg gebouwd. Dit betekent dat de aannemer zich moet houden aan de garantiebepalingen. Door de toepassing van een geïsoleerde kanaalplaatvloer als begane grondvloer en een geïsoleerd kruipluik, welke dampdicht is afgesloten, worden nare luchtjes in de kruipruimte gehouden. Tevens zijn in de voor- en achtergevel vloerventilatiekokers opgenomen om zodoende de kruipruimte te ventileren.
     
  5. Als er ten gevolge van de wateroverlast onder de huizen in de toekomst schade ontstaat, bijvoorbeeld door schimmel als gevolg van optrekkend vocht, waar kunnen de eigenaren van de woningen deze schade claimen?
    Zoals eerder aangegeven is optrekkend vocht niet mogelijk door een goede afsluiting tussen de woning en de kruipruimte. Indien blijkt dat er toch aanwijsbare onvolkomenheden zijn, valt dit onder de Woningborg garantie en zullen deze net als alle andere klachten verholpen worden door de aannemer.
     
  6. Bent u met ons eens dat de aanwezigheid van water onder de vloeren negatieve invloed heeft op de waarde van de woningen? Zo ja, waar kunnen eigenaren van de woningen deze waardevermindering claimen? Bij de gemeente, de verkopende partij (Wonen à la Carte) of de aannemer (de Lange & van der Berg)?
    Vermindering van waarde is niet van toepassing. Zoals aangegeven is (grond)water onder de woningen een bekend fenomeen in Zuid-Holland vanwege de lage ligging. Ook in Rijswijk is de grondslag niet ideaal, omdat de toplaag uit een kleilaag bestaat waardoor water langzaam wegzakt.
     
  7. Wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde door de gemeente, rekening gehouden met een eventuele waardevermindering van de woningen en hoe wordt dit dan vastgesteld?
    Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt hier geen rekening mee gehouden.
     
  8. Is het bij u bekend dat tot op dit moment de gemeente - behoudens 1 korte reactie aan 1 bewoner -, de verkopende partij “Wonen à la Carte” en aannemer “de Lange & van der Berg” nog steeds geen officiële reactie naar de bewoners hebben gestuurd. Dit ondanks meerdere malen schriftelijk vragen te hebben gesteld? Wat bent u voornemens daaraan te doen?
    Er is met name vanuit De Langen & van den Berg en ook vanuit de gemeente wel degelijk diverse correspondentie geweest met kopers. Bovenstaande is daarin ook uitgebreid aan bod gekomen.
     
  9. Onze fractie is van mening dat het ongepast is, dat de gemeente in een korte reactie naar één bewoner laat weten niet verantwoordelijk te zijn voor de gemaakte fouten en de problematiek doorschuift naar verkopende partij en aannemer. Deelt uw college onze mening en gaat u hier nog iets aan doen?
    Wij delen uw mening niet. De aannemer en ontwikkelaar (verkopende partij) zijn verantwoordelijk voor de communicatie richting de kopers van de woningen. Uiteraard zijn we als gemeente nauw betrokken bij deze ontwikkeling en hebben we regelmatig ook tijdens de bouw contact met de aannemer en ontwikkelaar. Vragen en klachten, zoals wateroverlast, komen daarbij ook aan bod en zijn besproken.
     
  10. Is de gemeente bereid om met verkopende partij en aannemer in gesprek te gaan, teneinde vast te tellen wie verantwoordelijk is voor het probleem en vervolgens de gedupeerde en teleurgestelde bewoners op de hoogte stelt van de uitkomst van dit overleg  en hen een acceptabele voorstel/oplossing aanbiedt.
    Wij zullen de aannemer in kennis stellen van uw vragen en onze antwoorden. Daarnaast zullen we onderzoeken of het noodzakelijk is om maatregelen te treffen, waardoor de grondwaterstand verlaagd wordt.
     

Burgemeester en wethouders,
de secretaris,                                                                                    de burgemeester,


drs. M. Middendorp MPC                                                                 drs. M.J. Bezuijen

Politieke partij

Onafhankelijk Rijswijk